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降息、低首付利好袭来 需注重增加市场供给

作者 足球网上投注 来源 http://www.592cn.com 浏览 时间 17/10/17 字体:[ ]

  2月28日,央行宣布降息;3月1日,《不动产登记暂行条例》正式实施。记者走访市场发现,虽然大多数楼盘都未出现购房者井喷的现象,但为了促进成交,郑州多个房企在春节过后营销举措已开始适当调整。

  3月开盘寥寥显冷清

  发改委日前公布《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》,其中提出,扩大个人住房房产税改革试点范围。国家发改委经济体制综合改革司有关负责人此前在回应媒体提问时表示,房产税经过多年调查研究现在正在考虑择机扩大试点范围,今年会有具体动作。在“国五条”落地两月,楼市交易量下降而价格继续攀升的背景下,房产税将扩大试点范围的消息引发市场高度关注。

  上海、重庆是房产税的先行试点,虽然房产税应该是根据占有国家资源多寡而征收的一项税种,但为了减少政策落地的难度,上海、重庆都是从楼市新增量开始征收的。虽然目前上海、重庆的房产税额度都非常少,但两城市试点在操作上有所不同,重庆已经逐渐从征收新增房产税开始扩大到存量市场。对于土地资源日渐短缺的一线城市,房产税从新增量市场扩大到存量市场,以税收替代土地出让收入的试点意图明确,同时楼市限购政策虽然短期内取消的可能性不大,但业内普遍认为,完全的行政手段迟早要退出市场,经历几度调整后,房价越调越高,房产税或成为后期全国楼市调控的新方向。这让人们对房产税的扩大以及后续试点非常关注。

  有数据表明,2011年受我国房地产调控政策影响,全国土地出让金以及商品房销量增幅均明显放缓,而与之息息相关的税收收入也随之下调。财政部数据显示,2011年,全国土地购置费为11412.82亿元,同比增加14.1%;2011年全国商品房销售额为59119.09亿元,同比增幅为12.1%,较上年下滑6.2个百分点。和土地和房屋销售相关的房产税、城镇土地使用税、土地增值税、和契税这四项税收总额达7150.7亿元,合计同比增长26.8%,增幅较2010年减少8.2个百分点。

  楼市3月,郑州一反往年两位数开盘的热闹场景,显得较为冷清。

  据不完全统计,3月郑州预开盘项目仅有7个,与2014年3月开盘项目17个相比下降59%,另外,3月入市的7个项目中,老盘新推占4个盘,纯新盘占3个盘。

  3个纯新盘,包括新巢世界湾、东方鼎盛御府、世航之窗;4个老盘新推项目,分别是康桥金域上郡V期,郑州华南城,华启金悦府、郑州恒大山水城,开盘项目主要以老盘新推为主,纯新盘为辅。

  在58同城房产频道记者看到,中国指数研究院3月1日发布的《2015年2月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示,2015年2月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10539元/平方米,环比小幅下跌0.24%。

  从涨跌城市个数看,39个城市环比上涨,61个城市环比下跌。其中郑州房价环比上涨0.57%。

  鉴于持续稳定的价格表现,有业内人士表示,开盘项目的相对较少,受春节假期因素影响较大,企业新盘推广会有延后。

  降息、低首付促成交

  2015年2月的最后一天,央行宣布降息,将从3月1日起实行最新存贷款利率。其中,公积金贷款利率5年以上降至4%,商业贷款利率5年以上降至5.9%。业内专家分析预测,这将稳定市场信心,促使潜在购房者入市。

  央行在春节前降准后,年后又再度降息,二者效应将叠加至3月份体现。在线金融搜索平台融360预计,一二线热点城市,3月份房价有望现量价齐升局面。

  不难发现,在降息利好下,为促进成交,郑州多个房企在春节过后也在做适当调整,组织各类促销活动,部分楼盘打出“低首付”、“分期首付”、“首付只需5%”的招牌揽客。

  比如,3月1日下午,悦府·海棠在2015年媒体发布会上推出了 “无忧购房计划”,即“首付3万,3年免息”轻松购房政策以及“一卡在手,置业无忧”日增值100元等多重优惠措施。

  正商金域世家所有房源首付仅需5%,另可享两房交3000享2万元,三房交3000享3万元等优惠。

  通过首付款的降低可以大幅降低门槛,对于刚需族而言,“分期交纳首付款”的方式确实为他们提供了更加充裕的时间以筹措资金,使更多的购房者买得起房子,加快房屋成交。

  政策频出 去库存依然为主

  而三月的市场表现会如何,购房者又该如何操作?

  根据克而瑞研究中心发布的信心指数来看,2月份监测的29个城市中,有25个城市购房信心指数有所下降。不过,春节历来属于传统淡季,春节市场对判断未来市场走势并无实质借鉴。

  克而瑞研究中心分析师表示,“在市场供大于求的基本面未实质改变的前提下,房价仍将相对稳定,开发商也会以去库存作为下一阶段的‘主旋律’。而年后3月(传统推售旺季)市场好坏影响全年市场的温与火。预计3月市场开发商的打折优惠活动将会多起来,买房可选范围会变大。”

  该分析师认为,此前业内有观点预测的“不动产登记为房地产税征收带来的便利将倒逼大量存量房流入市场”的情况,暂时出现的可能较小。一方面,房地产税相关政策实施并无明确时间表,现在考虑其对房价影响为时尚早;另一方面,各地实施进度不一,不少二三线城市不动产登记部门尚在筹建中,比如郑州。就目前来看,对房产税的影响有限,指望房价因此下跌,还太过遥远。  郑州晚报记者 王亚平

  中原地产研究部总监张大伟分析认为,土地出让收入及涉及房地产税费的减少或增收乏力,使得地方政府迫切需求新税源弥补。房产税未来是用来取代地方土地出让金减少后的地方税源。初期肯定从新购的超面积收起,但长远来看,肯定会涉及存量多套房。

  房产税的征收可以增加地方政府的稳定收入,一定程度上可以降低地方政府高价卖地的冲动,减少地王出现的概率。可能会挤压出部分库存空置房源,增加租赁房源进而平抑房租上涨。另外,如果从新购房产叠加计算之前存量房产合并征收房产持有税,对有多套房产买家的投资冲动也有抑制作用。张大伟认为,目前我国很多城市居民的财产收入以2-3套房产形式存在,后期房产税扩大有可能对二套以上全面收取房产税。但新增税费、不改变供需结构的话,最后结果仅仅是加税。楼市调控很难依赖房产税,在我国目前现状,大城市实际空置的房产比例并不高,大城市的产权属性复杂,在不解决供给的情况下,盲目扩大房产税的范围很可能会导致存量环节税费被转移到交易环节。因为供小于求,购房者很可能负担更多。另外,我国实行的土地权利是有限年限,对于已经支付土地款的业主来说,额外收取房产税并不合理。因此,解决楼市的问题还需注重增加市场供给。

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