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新“国五条” 珠海集体建设用地流转要迈过"三道关"

作者 博彩网站 来源 http://www.592cn.com 浏览 时间 17/10/17 字体:[ ]

  家具是日常居家生活不可缺少的一部分,刚性需求大,不过由于江门家具市场有限,经销商的不断增加,市场趋于饱和,竞争加大。那么目前江门家具市场现状如何?新政下二手房市场成交火热又将如何影响未来家具市场走势?经销商在突围之路上积极探索着。

  新政对家具市场影响不大

  博皇家居江门地区商场负责人韦先生:

  珠海集体建设用地使用权流转即将“破冰”。《珠海市集体建设用地使用权流转实施办法(试行)》将从10月1日起实施,其中明确:集体建设用地使用权可以流转用于工业、商业、旅游、酒店、娱乐、办公等类用途,但不得用于商品住宅和非农村住宅建设。(详见《珠海观察》9月25日)

  《宪法》规定,中国土地以城乡划界,城市的土地属于国有,农村的土地属集体所有。除非在集体范围内,否则集体土地不能售卖、无法抵押,这一方面使得地方政府可以合法获取高额的征地-出让价差,有些城市还形成“土地财政”依赖;另一方面,集体无法通过所拥有的土地获得长期收益,缺乏培育集体经济的必要资金。这种设计也带来了征地矛盾等一系列社会问题。

  从开年至今的情况来看,今年的家具市场气氛同期明显高于去年,顾客的购买欲望也明显增强。家具市场作为房地产市场的相关行业,多少会受到国家调控政策的影响,几年前的国八条出来后市民还会有所顾虑,经过两年的观察,他们都没有太大担忧,订单成交量从今年开始将会有较大的提升。三月份出台的国五条细则在一定程度上促进二手房的成交,对家具成交量也会有贡献,而对新房影响如何,这个两年后才能体现,毕竟现在买房到收楼到装修购买家具,起码需要两年的时间。

  目前江门的家具市场已经饱和,市民购买家具多选择在家居中心举行大型活动的时候,届时厂家直接让利,可以优惠近5000元。3月23、24日两天博皇家居举办促销活动,两天就获得一千多万元的销售额。而平时人气较为平淡,就算是周末,也只有30万元左右的销售额。博皇家居目前占据家具市场67%的份额,其中办公家具销售遍及大部分政府机关及事业单位、大型企业,市民品牌认可度高。

  博皇家居注重顾客的需求,关注社会民生的发展,并不断强化自身优秀团队的建设。博皇家居追求与优秀厂商的长期合作,目前整个家居中心出租率达99%,其中50%为老品牌,并在公平、互助、互惠的基础上深入发展,时刻把握市场动态,引领家具潮流,让广大顾客满意,如去年市民喜欢实木,不少经销商积极调整经营策略,取得良好的销售成绩。博皇家居本着以人为本,精诚合作,并以开放的态度虚心学习,不断提高企业经营效益和综合核心竞争力。

  家居卖场竞争日趋激烈

  美丽华家居中心副总经理李曼莉:

  目前江门家居市场整体情况呈现出美丽华、博皇、简爱等企业三足鼎立的状态,近几年来,江门的家居卖场明显增加,以前市区可能只有2万—3万平方米的经营卖场,如今已上升到20多万平方米,而江门的人口又不见得增加多少,竞争激烈是可想而知的。

  美丽华家居中心作为江门家具行业的领头羊之一,凭借24年领先同行的规范管理和经营历史,打造了江门五邑地区唯一的一家七星级家居名店,以“为消费者提供优质健康的家居生活”为营销理念,产品销售辐射五邑地区以及珠三角等地, 美丽华坚持优质的七星级服务以及出色的产品质量保障, 赢得本地市民的认可和喜爱!在广大消费者心中树立了“名品名店、名不虚传”的企业品牌形象,美丽华24年来一直以“让顾客满意”为服务宗旨,以完善的售后服务吸引了不少回头客户,促成二次消费。美丽华为消费者提供一流的家居产品外,还提供全新的家居购物体验,引导时尚家居潮流,完美的人性化服务,专业的连锁营销模式,令美丽华家居占据江门家居市场份额约1/3左右,销售额呈年年递增的势头。

  美丽华经营高品质、高性价比的国内外知名品牌家具,并以出色的服务获得众多机关单位、政府人员以及平民百姓的青睐,令客户的忠诚度高,售后又有保障,这些都凝结成美丽华在江门市场独有的核心竞争力。还有美丽华坚持明码标价,主张合理定价,令客户买到的都是性价比很好的家具,形成了到美丽华买家具日后都不会出现跌价的现象,由此增加对美丽华的信任度。

  博皇、简爱也是江门家居行业的巨头之一,不过由于卖场大,经销商众多,而江门市场竞争又这么激烈,市场份额不足造成了大卖场“僧多粥少”的经营局面,令有些专卖店一个月销售额只有2万—3万元而无法经营下去,导致内部经销商流动性很大而无法保障售后服务。而美丽华的经营模式完全区别于其它卖场,所有家具品牌为美丽华自营,减少了中间环节、降低了成本,直接将空间让利给消费者。

  整体家居市场回暖明显

  简爱家居副总经理侯翔军:

  从消费者的个人消费额度、产品选择及人流量来看,开年至今整体家具市场回暖明显,而且顾客选择的家具均档次高,成交总额上升明显。江门的整体家具需求市场不大,家居中心多,竞争较为激烈,不过各自定位不同,美丽华主营销健威集团产品,稍显单一,而典雅美居定位中端,种类和卖场较小,目前市场几乎集中在博皇和简爱两大卖场,其中简爱卖场面积6万平方米,内销产品一应俱全,品牌聚集,而且价格也比较实惠。

  集体建设用地流转并不是一个新话题。2005年出台的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》明确定义了集体建设用地出让、转让、出租的具体操作,只是还是坚定地将“村民住宅用地使用权”排除在可流转范围之外。新一轮的集体建设用地流转制度改革则再向前一步,即将实施的《珠海市集体建设用地使用权流转实施办法(试行)》(下称“《办法》”)不再提及不同功能用地的区别,这使得可流转的土地范围扩大、土地整理工作更为方便,从而进一步增加了流转的可实现性,值得肯定。

  在笔者看来,要真正促进集体建设用地有效流转,还有几个问题需要注意妥善处理。

  一曰土地破碎。广东省独创的“留用地”政策,是根据国家建设项目的需要征地后在被征用地范围内返还经济发展用地给村集体,该类用地的“留用”是伴随项目产生的。也就是说,今天征地项目在村东部,留用地也在东部,明天征地项目在西边,留用地也自然在西边,很难形成连续的整片,而这块留用地与那块留用地之间总夹杂着大量的国有用地。工业、商业、办公、娱乐多数有规模经济效应,对地块的规模有一定要求,单片的留用地已经难以满足当下产业发展的用地需要,将多宗土地并宗的土地整理势在必行。但留用地与国有用地穿花般相互紧邻,为土地整理工作带来了极大的难度。即令将集体土地和国有土地分别招投标,最后的用地单位也面临土地并宗的问题。最后土地性质定义为国有还是集体?用地年限按哪个年限计算?这些需要加以解答。

  二曰明晰产权。《办法》规定“所有流转的土地还必须产权明晰,完成集体建设用地所有权和使用权权属登记”。不过,现有的集体经济发展用地由于历史问题(如土地留用年度无可用农地转用指标、乡镇企业用地等),无证的不在少数,另外可能还存在违法或者违规建设的村民宅基地,而这些土地也正是最需要整理和重新利用的。实际操作中如何处理?如果补发相应证明,哪些直接发?哪些需惩罚?土地供应政策上对农转用地指标的限制是不可能放松的,那么无证用地证从何来?

  三曰招拍挂。《办法》规定“集体建设用地使用权出让、租赁,应当参照国有建设用地使用权公开交易的程序和办法,在市公共资源交易中心通过招标、拍卖、挂牌等方式进行。”实际上,集体用地共有人众多,涉及关系复杂,不比产权清晰的国有用地,不经过详细的协议沟通难以预测流转及此后重建过程中可能的成本和问题。能否对不同程度共有的集体土地进行分类,制定分类土地出让和租赁政策,同时兼顾公正和效率?

  简爱家居在选择经销商进场时经过严格的挑选,衡量其是否符合市场定位,价格是否贴近市场,让市民能够接受。在销售的过程中,通过一线品牌的组合搭配,并保持最低的价格,让市民买到品牌产品的同时,充分享受优惠价格带来的“着数”。同时在售后方面,简爱家居坚持四大售后保障原则,让市民购买无后顾之忧。

  家居市场作为房地产的下游产业之一,其市场动向也受到国家房地产调控的影响,同时也需考虑外部整体经济环境。去年房地产市场成交火爆,而且经过国家房地产调控,江门的房价逐渐回归理性,买房的市民多了不少,由此带动去年销售额的提高。而最近出台国五条政策,虽然具体如何落地还有待考究,但仅从这段时间成交火热的二手房市场来看,就给家居市场带来很大的商机,而且据业内人士介绍,以后江门的房价有升无降,整体平稳发展,为家居市场的发展提供良好的外部环境。

  另外,集体建设用地流转中将涉及的规划调整、法律手续等也都缺乏现成的成熟经验,需要加以明确。

  改革已经开始,对于上面提到的问题,笔者建议珠海可以有的放矢,进一步完善细则,步子不妨迈得更大一点,以跨越潜在的障碍,让集体建设用地流转更为顺畅、高效,更好促进农村经济的可持续发展。□刘宣(作者系中山大学土地研究中心副教授)

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