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夫妻卖掉深圳小两居回乡买四套房 土地出让金却下降

作者 足球导航网 来源 http://www.592cn.com 浏览 时间 17/03/24 字体:[ ]

  一对深圳高学历白领夫妇因二孩和学位房改变的人生

  文、广州日报记者肖陆军(除署名外)

  从目前房地产市场投资的角度看,建议对那些去库存周期偏小的城市应该积极进入和拿地。一方面是要快速锁定土地成本,另一方面是此类城市明年房价涨幅或会较大。此类城市包括华南市场的深圳和珠海、长三角区域的南京和苏州、中南市场的郑州等城市。而一些库存去化周期明显偏大的城市,投资方面则要谨慎。

  “没有什么能阻挡我对地王的向往……”一句改编的歌词很能说明一二线城市土地争夺的热烈。

  夫妻俩都是名校研究生,在深圳有着体面的工作,有房有车有儿有女,白领小鱼儿夫妇还是选择了卖房、举家离开深圳,回到1000公里外的江城武汉,开始另一种生活。

  去年以来,深圳房价飙升,一夜之间深圳不知道成就了多少千万富翁。当然,这些富翁的财富大多集中在不动产——房产上面。卖房套现,为自己减压,去配套一点也不差的二线省会城市,开始新的人生。也许不少人想过这样的生活,但真的要付诸行动,离开深圳,你愿意吗?

  房子变现后“躺着”赚钱

  春节前,梁女士开始处理深圳南山区的房子,现在已经完成出售。这套房仅60平方米,购买于2003年。梁女士并不愿意透露这套深圳房子卖了多少钱。

  现在梁女士一家三口已经搬到中山,新家在中山北站附近,面积200平方米。按梁女士买房时的市场价估算,这套大宅子总价约120万元左右。拿着深圳房子变现的那笔钱,即便全款付完中山这套房子后,梁女士夫妇手中都还能剩下200多万元现金,光放在银行吃利息,“躺着”就能月入接近1万元。“单是利息就够我们一家生活。”梁女士说。他们接下来会利用这200多万元寻找合适的投资项目。

  梁女士表示喜欢中山的生活,“我和丈夫都刚满40岁,在深圳也是打份工而已。好在多年以前买了房子,才能趁着深圳楼市暴涨变现后在中山过上轻松的生活。”

  “深茂铁路通车后,从我家到深圳市中心也就40分钟,多年来在深圳积累下来的人脉不会断。”梁女士有自己的打算。

  (广州日报记者张翔宇)

  家庭年入60余万

  学位房仍不可及

  二孩来了要换房

  小鱼儿和老公高先生都是湖北人,两口子一个是复旦硕士、一个是武大硕士。时光回溯到一年多以前,高先生还是深圳一家证券公司的金融分析师,每天穿着阿玛尼的工作制服出入福田CBD的高档写字楼,一年税后收入50万元没问题。

  工作多年的小鱼儿也在媒体领域如鱼得水,每个月税后也能稳收万把块,工作还非常自由。除了薪资外,两口子每年靠投资还有笔不错的收益。两口子在福田莲花山下的某小区里有一套小两房,家里还有一辆二十万元的小车,可谓是过着白领精英的富足生活。

  离开深圳的想法是从二孩宝宝的到来开始。高先生是独生子,早就符合二胎条件。夫妇俩首先生了个闺女,去年4月,家里的二胎宝宝呱呱落地,终于凑成了一个“好”字。但夫妇俩马上就面临一个现实问题,家里房子太小不够住,必须换房。

  买不起的学位房

  家里有2个孩子加老人,至少要个四房!而高先生是个心气儿挺高的主,不愿意孩子输在起点,心中想着的还一直是福田中心区的学位房。“其实早两年前,我们就在关注香蜜湖、景田片区的学位房了,当时看了不少市场价600万至800万元的房子,学位和户型都还不错,我们两口子卖掉现在住的房子付个首付,奋斗一下还是有希望的。但去年3月以后,深圳房价飙升,不少房子价格‘嗖嗖’往上涨,眼看着这些房子价格一下子涨到1000万、1500万元,根本想都不敢想了!”小鱼儿说。

  除了眼看着学位房一下子变得可望而不可及,让小鱼儿始料不及的是,小孩上个幼儿园都很难。小鱼儿家的闺女去年3岁,四五月份就开始找幼儿园。小鱼儿自家小区附近有个公立的彩田幼儿园,光彩田村的幼儿就够多了,压根就没指望能报上名。本以为自己是业主,自家小区里面的幼儿园应该很好报名吧,结果,小区幼儿园去年只招几十名幼儿,却有两三百名幼儿报名。

  想着孩子上个幼儿园都要早早报名排队,还是个最普通的幼儿园……小鱼儿夫妇觉得有点气馁。

  就在这时,高先生萌生了举家回归武汉的想法——夫妇俩都是湖北人,不少亲戚朋友都在武汉,小鱼儿本科和研究生还都是在武汉上的,回武汉发展有资源有人脉,不失为一条好的去处。

  深圳一套房≈武汉四套房

  高先生是个行动力很强的人。一旦萌生了想法,就付诸行动。去年6月,高先生在网上投递了简历,凭着深圳多年的工作经验和名校学历傍身,他很快就在武汉找到了一份很不错的工作,薪资比深圳少一点点,但是发展前途很不错,对方单位还给了个小的领导职位。

  工作敲定后,高先生在武汉名校扎堆的武昌水果湖路段租好了房子,将妻子和孩子们都接到了武汉。高先生之所以动作迅速,是为了闺女赶上当地的幼儿园报名。如夫妇俩所愿,没费很大周折,闺女就报读上了租住地附近的一家省级机关幼儿园。“保教费一个月才600元,生活费20元一天,学校非常好,保教费也比深圳便宜多了……”高先生对自己的选择非常满意。

  自从下定决心回武汉发展,高先生一边在武汉看房、一边将深圳的房产在中介放盘出售。最终,深圳的房子卖了400来万元。高先生用这笔钱加上多年的积蓄,于去年10至11月在武汉买了4套房。“4套房子都有学位,其中3套位于汉口金融中心,还有1套是华科附近光谷一小的学位房。”小鱼儿说。

  记者留意到,至2015年年末,武汉一手住宅均价约为9000元,而深圳早破了4万元大关。

  现在终于“敢花钱”了

  对于离开深圳,小鱼儿一度是抵触的。但是,从去年年中离开、到现在在武汉生活不到一年的时间里,小鱼儿认为自己已经开始了不一样的人生。

  “首先是敢花钱了!虽然现在挣得还没深圳多,但是在深圳的生活一直感觉是负重前行的,有钱也不敢花!因为房子很贵、物价很高,总担心万一失业该怎么办?”小鱼儿发现自己家庭每个月的伙食开支从3000余元降到了2000多元,主要是因为物价便宜了。

  “其次是再也不用想房子,不用穷极一生为孩子买学位房了,顿时感觉生活没压力了!”小鱼儿认为,作为湖北省会、华中核心城市,武汉有很多不错的高校,中小学教育资源更是丰富,省级学校扎堆,而医疗资源也很丰富,这是她能留下来的一大原因。

  观察:

  有人在离开

  更多的人还在来

  “逃离”北上广、“逃离”深圳……“逃离”如今是个火到被滥用的词。“逃:táo 为躲避不利于自己的环境或事物而离开;离:lí相距,隔开距离”。小鱼儿坚持不认为自己家庭的个例适用“逃离”这个词,而深圳这个城市本身没有让其逃开的理由。“我只是像‘孟母’一样,为了孩子的教育择地而栖。”

  今年以来,在楼市“3·30新政”以及一系列政策利好作用之下,楼市成交不断回暖,主要一二线城市的土地市场也持续火爆,地王频现,但全国整体土地出让金却持续下降。

  一二线城市地王频现

  10月20日,备受关注的北京丰台区花乡樊家村地块入市交易,在经历了104轮激烈争夺后,最终被葛洲坝以49.5亿元的总价摘得,溢价率高达50%。据初步测算,该地块楼面价高达7.5万元/平方米,晋身北京最新单价地王。而这也意味着,该地块未来售价或将达到15万元/平方米。

  叠加前期已经待售的多宗土地,2015年10月20日~11月24日,一个月左右时间,北京将出让31宗经营性土地和3宗工业用地,合计出让34宗土地。

  中原地产首席市场分析师张大伟说,在未来一个月待售的土地中,预计将起码出现5~8宗地王,特别是位于丰台区的三宗地块与常营乡的地块,楼面价都可能突破之前区域纪录。在北京,2013年开始出现了地价超过房价的现象,从2015年6月大兴等南城系列地王开始,出现了地价远超房价的现象,这也表明房企对一线城市土地争抢非常激烈。

  2013年曾在北京、上海频繁拿地的泰禾集团近日也以27.75亿元夺下北京昌平南邵一地块。这也是蛰伏一年多后,泰禾再次出手在北京拿地。“这表明我们坚定看好北京市场、深耕北京市场的决心。”泰禾集团相关人士说。

  不光是在北京,在其他一线城市和二线核心城市,土地市场同样火爆。10月28日在南京的一场土地拍卖会上,保利以21.6亿元的价格拿下河西G39地块,楼面价24026元/平方米。其他几个地块也纷纷以高溢价成交。在今年9月24日举行的一场土地拍卖会上,中海地产以20.8亿元拿下城北G34地块,22373元/平方米的楼面价成功晋升为南京的新单价地王。时隔一个多月,“地王”头衔被刷新,显示出南京土地市场的火热程度。

  福州,10月9日的一场土地拍卖会上出让的加洋巷地块楼面价定格在22584元/平方米,总价为33.4亿元,成为福州“史上最贵商住地”。自7月份起,福州土地市场就骤然进入加速状态,在不到四个月的时间里,土地市场完成了近5年来罕见的多项纪录——连续的高溢价地出让,连续创下商住地块楼面价新高。

  中原地产研究部统计数据显示:9月份一线城市合计月内土地成交额达到了588.78亿元,环比8月全月涨幅高达188%,创造年内新高。二线城市土地成交额也达到了1214.7亿元,环比涨幅达到了41%,也创造了年内纪录。

  三四线城市拖后腿

  不过,在一二线城市地王频现的同时,全国土地出让金却持续下降。国家统计局的数据显示,前三季度,房地产开发企业土地购置面积15890万平方米,同比下降33.8%,降幅比1~8月份扩大1.7个百分点;土地成交价款4916亿元,下降27.5%,降幅扩大2.9个百分点。

  “关键就在于三四线城市拖后腿。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《第一财经日报》分析说,目前一二线城市总体表现不错,部分城市的高溢价率现象依然很突出。但三四线城市的土地市场依然乏人问津。

  福建南部某县城一家开发商说,现在当地政府也推出了不少地块。“他们一直都挺希望我们再拿一些土地的,但现在我们手上的地都还要开发好多年,也不可能再去拿。”

  张大伟告诉本报记者,尽管今年楼市明显回暖,但真正有前景的也就十几个最多20个城市,其它城市多进入到不温不火的状态,而土地市场火热的也就集中在这20个城市。“北京现在可以出现楼面价7.5万元一平方米的土地,但绝大多数城市楼面价7500元也卖不出去。”张大伟说,这20个核心城市在全国的城市总数中,毕竟只占很小的一部分。

  张大伟说,目前整体市场已经出现了明显的四不均:需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨跌幅不均衡。从全国房地产市场看,很多城市的库存积压已经非常严重,局部三四线市场即使在救市的情况下,依然无力回暖。

  重点房企越来越关注一线城市

  江西一家小型房企负责人陈先生曾到位于江西吉安的恒大楼盘考察发现,虽然吉安当地的房子也不好卖,但恒大在当地的楼盘还是卖得很不错。“其实三四线城市也不是完全没有需求。只是他们要好多年才能滋长出一批需求,而这些需求已经被碧桂园、恒大这样的巨头像‘割韭菜’一样地扫过一遍了,短期内三四线城市机会已经很少。”

  而即使是恒大和碧桂园,这两年也逐渐将重心转移到一二线城市。10月21日下午,经过98轮举牌,碧桂园中国金茂联合体以34.2亿元的总价摘得北京丰台区花乡四合庄综合性商业金融服务业用地,折合楼面价2.9万/平方米,溢价率高达140%。历经多次进京拿地未果的尴尬局面,此次赶考,碧桂园终于实现进入北京市场的梦想。

  中原地产统计数据显示,2015年来,20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿元拿地,而从在一线城市的占比看,历史首次突破了40%比例,占比高达44%。整体看,重点房企越来越关注一线城市。

  在三四线城市普遍过剩后,对开发商而言,目前可供拿地的城市也就集中在一线城市和二线城市。福建一家上市房企人士说,现在开发商可选择的空间越来越少,就集中在核心城市,因此一二线核心城市的土地价格越来越贵。由于土地价格越来越高,中小开发商将逐渐被淘汰出房地产市场。

  那么,房企应该进入到哪些城市呢?这其中,库存是一个很重要的指标。上海易居研究院智库中心28日发布的《中国50城住宅库存报告》显示,库存去化周期较长的10个城市分别为北海(30,单位:月,下同)、烟台(26)、呼和浩特(25)、荆门(24)、三亚(23)、茂名(23)、淮南(21)、沈阳(20)、济宁(19)、海口(19)。而去化周期较短的10个城市分别为合肥(6)、珠海(7)、深圳(7)、南京(7)、苏州(7)、郑州(7)、南昌(8)、济南(8)、武汉(9)、厦门(10)。

  小鱼儿骨子里最为热爱的城市还是深圳。这是一个相对公平、年轻人可以靠一己之力、播撒热情与汗水、收获激情与成果的城市。在这里,夫妇俩收获了爱情、家业,收获了人生第一桶金。也是因为来到这里,回到武汉后,才有了更高的起点。“在当地找工作,听说是深圳回来的,都会高看一眼。”

  不断有人离开,但有更多的人选择来到深圳。根据广东统计局官方公开数据,截至2015年年底,广东常住人口为10849万人,人口总量比上年末净增125万人,增长1.17%,增幅比上年提高0.42个百分点。人口城镇化继续稳步推进,常住人口继续向珠三角特大城市聚集,其中深圳人口数量增加最多。去年广州、深圳两个超级大城市的人口数量分别比上年净增42.06万人和59.98万人,两市常住人口增幅占同期珠三角常住人口增量的92.02%。

  其中,北海排名最靠前,为30个月,说明库存去化周期最长,市场压力最大。而合肥排名最靠后,为6个月,说明库存去化周期最短,市场压力最小。从报告上看,库存压力大的主要集中在三四线城市,而去化周期较短的则集中在一线城市和二线核心城市。

  严跃进表示,从目前房地产市场投资的角度看,建议对那些去库存周期偏小的城市应该积极进入和拿地。一方面是要快速锁定土地成本,另一方面是此类城市明年房价涨幅或会较大。此类城市包括华南市场的深圳和珠海、长三角区域的南京和苏州、中南市场的郑州等城市。而一些库存去化周期明显偏大的城市,投资方面则要谨慎。

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